Investmentmarkt bleibt unter Vorjahresergebnis - bundesweites
Investmentvolumen bei 23,1 Mrd. EUR
Frankfurt/Main (ots) - Das Transaktionsvolumen auf dem deutschen
Immobilien-Investmentmarkt beläuft sich Ende September auf insgesamt 23,1 Mrd.
EUR. Damit wird das Vorjahresergebnis in einem fortlaufend herausfordernden
Umfeld um rund 3 % verfehlt. Das Wohnsegment bleibt mit 5,9 Mrd. EUR mit Abstand
stärkste Assetklasse, registriert aber für den Moment im direkten
Jahresvergleich ein Umsatzminus von gut 5 %. Das Investmentvolumen für
gewerbliche Immobilien beläuft sich auf 17,1 Mrd. EUR (-2 %). Trotz des
rückläufigen Investmentvolumens ist die Abschlussdynamik mit rund 1.050
Transaktionen die stärkste seit 2022. Dies ergibt die aktuelle Analyse von BNP
Paribas Real Estate.

Die wichtigsten Ergebnisse der BNP Paribas Real Estate-Investmentmarktanalyse:

- Investmentumsatz: Verfehlt mit 23,1 Mrd. EUR knapp das Vorjahresergebnis (-3
%)
- Wohn-Investments: Mit Abstand stärkste Assetklasse im Gesamtmarkt mit 5,9 Mrd.
EUR (- 5 %)
- Gewerbe-Investments: Moderater Rückgang auf 17,1 Mrd. EUR (-2 %)
- 77 % Einzeldeals (13,2 Mrd. EUR), 23 % Portfoliodeals (3,9 Mrd. EUR)
- Büro stärkste gewerbliche Assetklasse mit 4,4 Mrd. EUR, gefolgt von Logistik
(4,0 Mrd.EUR) und Einzelhandel (3,1 Mrd. EUR)
- A-Standorte: München mit 1,7 Mrd. EUR vor Hamburg (1,2 Mrd. EUR) und Berlin
(1,0 Mrd.EUR)
- Renditen: Netto-Spitzenrenditen weiter steigend, punktuell für absolut Prime
stabil
- Investoren: Marktanteil ausländischer Investoren steigt auf 49 %
- Transaktionsdynamik: Mehr als 1.040 erfasste Deals, höchste Transaktionszahl
seit 2022

"Die Rahmenparameter für den deutschen Investmentmarkt sind weitestgehend
unverändert. Geopolitische Unsicherheiten und sich verteuernde
Finanzierungskonditionen setzen die Leitplanken. Gerade der Einfluss der
kriegerischen Handlungen im Nahen Osten, die sich entgegen der berechtigten
Hoffnung auf eine Konfliktlösung zuletzt ausgeweitet haben, ist deutlich im
Markt spürbar. Sie belasten die Weltwirtschaft und halten den Inflationsdruck
hoch, sodass die führenden Zentralbanken in den vergangenen Wochen den nächsten
Schritt der Zinsenerhöhung gegangen sind, mit direkten Implikationen auf der
Finanzierungsseite. Für Investoren stand in Konsequenz auch im dritten Quartal
2026 die Neukalkulation von Businessplänen sowie die Adjustierung von Risiko und
Investmentopportunität auf der Agenda, was in Ankaufsprozessen durchaus
drosselnd auf das Tempo wirken konnte. Entsprechend ist das Investmentvolumen im
direkten Quartalsvergleich jetzt noch einmal gesunken, und das
Gesamtinvestmentvolumen von 23,1 Mrd. EUR verfehlt das Vorjahresergebnis trotz
eines starken Jahresauftakts um knapp 3 %", erläutert Marcus Zorn, CEO von BNP
Paribas Real Estate, und erläutert: "Was in diesen Zahlen nicht zum Ausdruck
kommt, ist die insgesamt hohe Transaktionsdynamik im Markt, die mit mehr als
1.000 Deals so hoch ist wie seit 2022 nicht mehr, wie auch die nachhaltigen
Wachstumschancen und Wertschöpfungspotenziale, die der deutsche Investmentmarkt
dank robuster Nutzermärkte bietet. Der hohe Marktanteil ausländischer Investoren
von jetzt 49 % zeigt aber genau das: Die Zeit der Opportunitäten ist jetzt."

Wohnen bleibt umsatzstärkste Assetklasse

Wohn-Investments stellen im deutschen Gesamtmarkt einmal mehr die umsatzstärkste
Assetklasse, allerdings haben auch hier die verteuerten Finanzierungsbedingungen
zuletzt dämpfend auf den Umsatz gewirkt, sodass sich das Wohn-Investmentvolumen
im dritten Quartal nur auf 1,6 Mrd. EUR belief. In der Gesamtjahresbetrachtung
bis Ende September wurden rund 5,9 Mrd. EUR in deutsche Wohnportfolios
platziert, womit das Vorjahresresultat um rund 5 % verfehlt wurde. "Das zuletzt
leicht rückläufige Investmentvolumen dürfte in dieser starken Assetklasse nur
eine Momentaufnahme sein, denn die Nachfrage institutioneller Investoren nach
diesem zyklusunabhängigen Anlageprodukt mit umfangreichen
Mietsteigerungspotenzialen ist ungebrochen hoch. Das schwächere dritte Quartal
war über weite Strecken von mittelgroßen Bestandsportfolios geprägt, für das
vierte Quartal zeichnet sich eine wieder steigende Zahl erfolgreich
endverhandelter Großportfolios ab, die das Wohn-Investmentvolumen durchaus
pushen könnten", führt Marcus Zorn aus.

Gewerbliches Investmentvolumen leicht rückläufig - Büro stärkstes Anlagesegment

Das gewerbliche Investitionsvolumen beläuft sich nach drei Quartalen auf rund
17,1 Mrd. EUR und notiert damit 2 % unter dem Vorjahresniveau. Das Ergebnis
profitiert dabei insbesondere von einem gelungenen Jahresauftakt, der unter den
Vorzeichen eines sich aufhellenden Marktumfeldes ein Investmentvolumen von 6,9
Mrd. EUR verbuchen konnte. Der ab März eskalierte Irankrieg und der sich
anschließende Richtungswechsel auf den Kapitalmärkten hat jedoch deutlich das
Sentiment im Markt gedrückt und das Marktgeschehen belastet. Auf ein schwächeres
zweites Quartal (5,4 Mrd. EUR) folgte ein verhaltenes drittes mit knapp 4,9 Mrd.
EUR Investmentvolumen. Der zur Jahresmitte noch bestehende Umsatzvorsprung
gegenüber dem Vorjahr wurde damit vorerst aufgezehrt.

"Die aktuellen Finanzierungsbedingungen sind ein wesentlicher Grund für das
deutlich gedämpfte Transaktionsgeschehen im dritten Quartal. Die mittel- bis
langfristigen EUR-Swap-Sätze bewegen sich aktuell auf dem Niveau der frühen
2010er-Jahre und verteuern die Finanzierungen. Gleichzeitig liegen die
Staatsanleihen führender Volkswirtschaften auf Mehrjahreshochs, wodurch sie für
Investoren als liquide Anlagealternativen noch einmal an Attraktivität gewinnen,
wobei auch hier mittlerweile fiskalische und politische Risiken eingepreist
werden. Für die Anlageklasse Immobilien bedeutet dies in der Konsequenz, dass
sie sich sowohl bei den Finanzierungskosten als auch beim Wettbewerb um das
verfügbare Kapital höheren Investorenforderungen stellen muss als noch zu
Jahresbeginn", erläutert Nico Keller, Deputy CEO von BNP Paribas Real Estate
Deutschland. "Für laufende und sich in Anbahnung befindliche
Immobilientransaktionen bedeutet dies ganz konkret, dass Käufer- und
Verkäuferseite angesichts der gestiegenen Kapitalkosten erneut ein gemeinsames
und belastbares Preisverständnis entwickeln. Vieles spricht aktuell für ein
längerfristig erhöhtes Zinsniveau, was Verhandlungsparteien durchaus dazu
motivieren sollte, einen tragfähigen Abschluss zu heutigen Konditionen
anzustreben, statt auf günstigere Finanzierungsbedingungen zu einem unbestimmten
Zeitpunkt zu warten. Wir gehen davon aus, dass sich dies im Jahresendgeschäft in
Transaktionen widerspiegeln wird. Entscheidend für Abschlüsse wird sein, dass
ein Ankauf aus den laufenden Erträgen und erschließbaren Potenzialen überzeugt,
ohne auf sinkende Zinsen oder pauschal steigende Marktpreise angewiesen zu
sein."

Büro bleibt stärkste gewerbliche Assetklasse vor Logistik und Einzelhandel

Büroimmobilien belegen mit einem Transaktionsvolumen von knapp 4,4 Mrd. EUR und
einem Marktanteil von rund 26 % weiterhin die Spitzenposition unter den
gewerblichen Assetklassen. Das Vorjahresergebnis wird lediglich um etwa 2 %
verfehlt. Analog zum Gesamtmarkt hat das Bürosegment im dritten Quartal etwas an
Dynamik eingebüßt und notiert ein Investmentvolumen von 1,2 Mrd. EUR
beziehungsweise rund 50 Transaktionen.

Logistik-Investments folgen mit rund 4 Mrd. EUR und einem Marktanteil von gut 23
% auf dem zweiten Rang. Damit wird der Vorjahreswert um gut 4 % verfehlt. Das
Investmentgeschehen wird im aktuellen Marktumfeld ganz klar von Einzelverkäufen
geprägt, die mit 2,9 Mrd. EUR rund 73 % zum Ergebnis beitragen. Entsprechend
verharrt der Portfolioanteil mit rund 27 % auf unterdurchschnittlichem Niveau
(41 %). Auffallend ist, dass die durchschnittliche Transaktionsgröße derzeit bei
nur rund 20 Mio. EUR liegt, aber mit insgesamt fast 200 registrierten
Transaktionen die dritthöchste Dealanzahl der vergangenen 10 Jahre erfasst
werden konnte. Dies ist ein starkes Zeichen für die hohe Attraktivität und
Dynamik des deutschen Logistik-Investmentmarkts.

Das Investmentvolumen im Einzelhandelssegment beläuft sich nach drei Quartalen
auf rund 3,1 Mrd. EUR (anteilig 18 %). Der jetzt zu verzeichnende Rückgang um
rund 25 % gegenüber dem Vorjahr ist in erster Linie der großvolumigen Übernahme
der Porta-Gruppe durch XXXLutz im hohen dreistelligen Millionenbereich im
Vorjahr geschuldet. Ohne diesen Sondereffekt stünde nur ein leichtes Minus im
Vorjahresvergleich zu Buche, was wiederum der geringeren Abschlussdynamik bei
Portfoliotransaktionen geschuldet ist. Denn während Paketverkäufe mit knapp 600
Mio. EUR etwa 69 % unter dem Vorjahresergebnis verharren, stieg das Volumen bei
Einzeltransaktionen deutlich um 12 % auf aktuell 2,5 Mrd. EUR.

Getragen von der im ersten Quartal erfolgten Übernahme von 80 % der
Cofinimmo-Anteile durch Aedifica sowie zum Teil großvolumiger
Portfoliotransaktionen verbucht die Assetklasse Healthcare einen Anstieg des
Investmentvolumens um 58 % im direkten Vorjahresvergleich. Rund 1,9 Mrd. EUR
wurden in diesem Segment platziert, das damit auf 11 % Marktanteil und ein
Ergebnis 5 % über dem 10-jährigen Durchschnitt kommt.

Trotz überzeugender KPIs und starker Übernachtungszahlen muss für den
Hotel-Investmentmarkt ein rückläufiges Volumen registriert werden, das sich auf
rund 1 Mrd. EUR beläuft und damit das Vorjahresergebnis um minus 27 %
unterschreitet. Anders als im Vorjahr fehlen aktuell die großvolumigen
Einzeltransaktionen im dreistelligen Millionenbereich. Dafür ist die hohe
Dealanzahl von rund 70 Transaktionen Beleg für die hohe Attraktivität deutscher
Hotel-Investments.

Einzeltransaktionen dominieren den Markt

Einzeltransaktionen tragen mit rund 13,2 Mrd. EUR und einem Anteil von 77 %
weiterhin das Gros zum gewerblichen Investmentumsatz bei (-1 % ggü. Vorjahr).
Portfoliotransaktionen spielen im Gesamtmarkt mit 3,9 Mrd. EUR Investmentvolumen
weiterhin eine untergeordnete Rolle, sind aber eine gewichtige Marktkomponente
bei Healthcare und Logistik. In Konsequenz steuern diese beiden Assetklassen
zwei Drittel zum gesamten Paketvolumen bei.

Trotz der geänderten Vorzeichen in der Zinsentwicklung funktionieren auch
großvolumige Deals im aktuellen Marktumfeld. In der Neunmonatsbetrachtung
summieren sich Transaktionen ab 100 Mio. EUR auf knapp 6 Mrd. EUR und
übertreffen damit den Vorjahreswert um rund 26 %.

Logistik und Healthcare stark von ausländischem Kapital geprägt

Der Marktanteil ausländischer Käufer ist weiter auf jetzt 49 % gestiegen und ein
Indiz für die attraktiven Investmentopportunitäten, die der deutsche
Immobilienmarkt bietet. Besonders hoch ist die internationale Beteiligung bei
Healthcare-Immobilien mit 83 % und im Logistiksegment mit 75 %. Demgegenüber
werden Büro- und Einzelhandelsimmobilien mehrheitlich von deutschen Investoren
erworben, die 72 % bzw. 69 % des Umsatzes auf sich vereinen.

München führt das Ranking der A-Standorte an

Das gewerbliche Transaktionsvolumen in den sieben A-Standorten Berlin,
Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart beläuft sich nach
neun Monaten auf knapp 6,7 Mrd. EUR (-11 % ggü. Vorjahr).

An der Spitze steht München mit rund 1,7 Mrd. EUR und einem deutlichen Plus von
18 % im direkten Vorjahresvergleich. Fast die Hälfte des Volumens der
bayerischen Landeshauptstadt entfällt dabei auf Büroobjekte. Mit 20 erfassten
Transaktionen registriert dieses Segment den höchsten Wert seit 2021.
Zweitstärkster Markt ist Hamburg mit 1,2 Mrd. EUR, wobei das stärkere
Vorjahresergebnis um 7 % verfehlt wurde.

Getragen von einer wesentlich höheren Transaktionsdynamik im Bürosegment
verzeichnen auch Düsseldorf (963 Mio. EUR) mit plus 26 % und Frankfurt (839 Mio.
EUR) mit plus 52 % deutlich höhere Investmentvolumina als im Vorjahr. In anderen
Märkten ist das Investmentvolumen im Vorjahresvergleich rückläufig. Vor allem in
Berlin mit 1 Mrd. EUR (-56 %) und Stuttgart (-23 % auf 295 Mio. EUR) ist das
Volumen mangels ganz großer Transaktionen sehr umfangreich. Auch in Köln fällt
der Rückgang mit 10 % auf 661 Mio. EUR zweistellig aus.

Netto-Spitzenrenditen steigen im dritten Quartal über alle Assetklassen an

Der deutliche Anstieg der Finanzierungskosten spiegelt sich in der Entwicklung
der Renditen wider. Im dritten Quartal sind die Netto-Spitzenrenditen über
sämtliche Assetklassen hinweg zumeist moderat zwischen 10 und maximal 20
Basispunkten gestiegen.

Im Bürosegment sind für die Netto-Spitzenrendite im Durchschnitt der A-Standorte
zum Ende des dritten Quartals 4,56 % anzusetzen, was einem Plus von 7
Basispunkten (bp) zum Vorquartal entspricht. München bleibt mit unverändert 4,20
% der teuerste Büroinvestmentmarkt. Auch Hamburg zeigt sich mit 4,35 % stabil.
In den übrigen Top-Märkten Berlin (4,60 %), Frankfurt (4,60 %), Köln (4,70 %),
Düsseldorf (4,75 %) und Stuttgart (4,75 %) steigt die Netto-Spitzenrendite um
jeweils 10 Basispunkte.

Ein Anstieg um jeweils 10 Basispunkte wird auch für die Netto-Spitzenrenditen
Logistik (im Durchschnitt der A-Standorte jetzt bei 4,70 %), Healthcare (5,40 %)
und Wohnen-Neubauprojekte (3,75 %) registriert.

Im Einzelhandel haben die Nettospitzenrenditen über sämtliche Teilsegmente
hinweg angezogen. Für Shoppingcenter werden derzeit 6,10 % (+10 bp), für
Supermärkte/Discounter 5,00 % (+10 bp) und für lebensmittelgeankerte
Fachmarktzentren 4,75 % (+10 bp) angesetzt. Die stärkste Anpassung verzeichnen
derweil Baumärkte, deren Spitzenrendite um 20 Basispunkte auf 6,40 % gestiegen
ist.

Bei innerstädtischen Geschäftshäusern liegt die Netto-Spitzenrendite im
Durchschnitt der A-Standorte bei 3,94 % und damit um rund 9 Basispunkte höher
als zur Jahresmitte. München bleibt mit 3,50 % der teuerste Standort und
verzeichnet mit 5 Basispunkten zugleich den geringsten Anstieg. In den übrigen
A-Städten haben die Renditen jeweils um 10 Basispunkte zugelegt und notieren
jetzt wie folgt: Frankfurt 3,85 %, Hamburg 3,95 %, Berlin und Düsseldorf jeweils
4,05 % sowie Köln und Stuttgart jeweils 4,10 %.

Perspektiven

Der deutsche Investmentmarkt steuert auf ein wieder transaktionsstärkeres
viertes Quartal zu, denn in einem unverändert herausfordernden Umfeld, in dem
geopolitische Volatilität an der Tagesordnung bleibt, sendet eine zunehmende
Zahl wichtiger Marktparameter Signale des moderaten Wachstums und einer besseren
Kalkulierbarkeit aus; allen voran die deutsche Wirtschaft mit dem sich
aufhellenden Sentiment in den Unternehmensetagen, die robusten Nutzermärkte
sowie auch der entschlossene Kurs der führenden Zentralbanken zur Eindämmung der
Inflation.

Die konjunkturelle Entwicklung der deutschen Wirtschaft und die sich wieder
verbessernde Stimmung in den Unternehmensetagen dürfte in den kommenden Monaten
eine nicht zu unterschätzende Rolle bei Investorenentscheidungen spielen. Wie
die OECD haben nun auch die führenden deutschen Wirtschaftsforschungsinstitute
in ihrer jüngsten Gemeinschaftsdiagnose die Wachstumsprognose für Deutschland
und damit die drittgrößte Volkswirtschaft der Welt deutlich angehoben. Für 2026
rechnen sie mit einem Anstieg des BIP von 1,3 %, nach lediglich 0,6 % im
Frühjahr. Vor allem die Exporte und die Industrieproduktion haben sich besser
entwickelt als erwartet. Zusätzliche Impulse kommen von den öffentlichen
Ausgaben für Infrastruktur und Verteidigung. Sicherlich wirken die verhaltenen
Unternehmensinvestitionen und die Belastungen durch höhere Energiepreise
dämpfend auf das

Wachstum, aber sollte sich der Optimismus in den Unternehmensetagen verfestigen,
könnte dies entscheidend dazu beitragen, dass der eingeschlagene Erholungskurs
erfolgreich weiterbeschritten wird.

Die Nutzermärkte präsentieren sich bereits über die vergangenen Monate hinweg
insgesamt robust und dürften vom moderaten Wirtschaftswachstum in der Breite
profitieren. Sicherlich bleiben je nach Assetklasse die Nutzernachfrage am
jeweiligen Standort und die Wettbewerbsfähigkeit des einzelnen Objekts in der
Ankaufssituation für den Investor entscheidend, aber generell dürfte es
Investoren im Windschatten einer wieder etwas stärker wachsenden Wirtschaft
leichter fallen, Vermietungsperspektiven und Wertsteigerungspotenziale zu
erkennen und einzupreisen.

Die Preisfindung im Rahmen von Ankaufsprozessen dürfte dabei die entscheidende
Komponente im Jahresschlussquartal sein. Die gestiegenen Finanzierungskosten
haben das Tempo der Transaktionsdynamik in den vergangenen Monaten merklich
gedrosselt, aber der anhaltend hohe Inflationsdruck sowie die kommunizierte
Bereitschaft der Zentralbanken, diesem mit weiteren Zinserhöhungen zu begegnen,
eröffnet durchaus wieder Raum für erfolgreiche Endverhandlungen, wenn beide
Seiten motiviert sind, die Transaktion zu heutigen Konditionen abzuschließen,
statt auf günstigere Finanzierungskonditionen zu einem unbestimmten Zeitpunkt zu
warten. Voraussetzung für eine höhere Abschlussdynamik bleiben belastbare
Finanzierungsstrukturen und Kaufpreise, die sowohl die Ertragsperspektiven als
auch den objektspezifischen Investitionsbedarf berücksichtigen. Weitere
punktuelle Renditeanpassungen sind unter diesen Bedingungen nicht
auszuschließen.

"Die verbesserten Konjunkturaussichten sind ein positives Signal für den
deutschen Immobilienmarkt. Kurzfristig bleiben jedoch die Finanzierungskosten
und die Verständigung auf tragfähige Kaufpreise für das Transaktionsgeschehen
bestimmend. Wir erwarten, dass das Schlussquartal stärker ausfallen wird als das
dritte Quartal. Eine ausgeprägte Jahresendrally dürfte unter den aktuellen
Rahmenbedingungen allerdings ausbleiben. Für das Gesamtjahr halten wir derzeit
ein Investmentvolumen von rund 32 Mrd. EUR über Gewerbe- und Wohnimmobilien
hinweg für realistisch. Eine sich festigende wirtschaftliche Erholung könnte
dann im kommenden Jahr auch den Investmentmärkten zusätzliche Impulse geben",
fasst Marcus Zorn die Aussichten zusammen.

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